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    城市軌道交通對沿線住宅估值的影響研究—以北京地鐵八號線為例

    日期:2021年04月11日 編輯:ad201107111759308692 作者:無憂論文網 點擊次數:268
    論文價格:50元/篇 論文編號:lw202104011355331719 論文字數:33566 所屬欄目:職稱論文發表
    論文地區:中國 論文語種:中文 論文用途:職稱論文 Thesis for Title

    本文是一篇職稱論文發表,本文在前三章介紹了城市軌道交通與房地產價格的相關學者的已有的研究結論和基礎,從城市軌道交通如何影響沿線土地的角度出發,結合城市軌道交通的特點,分析城市軌道交通如何通過改變區域內的可達性,產生競租和級差地租現象,進而提高土地的利用效果,促進區域內的經濟發展。


    1 引言


    1.1 研究背景

    (1)城市軌道交通的現實問題

    自從我國開始現代化建設以來,積極推進城市化和工業化建設,大量的農村人口不斷往城市涌入,使得城市人口壓力和日常交通運載壓力不斷增加,然而城市交通運載能力有限,道路交通條件難以滿足增長的出行需求,進而出現道路擁擠,通勤困難等阻礙城市發展的“城市病”。為了解決困擾居民交通出行問題,我國各大城市開始建設公共軌道交通以求緩解城市交通壓力。1971 年我國北京地鐵一號線的開通標志著我國城市軌道交通從無到有,中國各城市也相繼開始建設軌道交通,根據中國城市軌道交通協會發布的城市軌道交通 2018 年度統計分析報告顯示,截止 2018 年底,中國大陸地區共有 35 個城市開通城市軌道共投資 5470.2 億元,同比增長 14.9%,相較于 17 年的可研批復的投資額 38756 億,在 2018 年我國投資額出現增長達到 42688.5 億元。

    但是另一方面,相比較于其他的交通工具,軌道交通的維護運營成本較高,而且在中國大陸地鐵票價受到政府限制導致價格偏低,票款收入不足以覆蓋運營成本,導致地方政府在投入巨資建設軌道交通后,還要定期劃撥大額的政府補貼以保證軌道交通的正常運營。從世界各國、各地區的軌道交通運營情況來看,只有日本、香港的軌道交通實現盈利。根據城市軌道交通 2018 年度統計分析報告顯示,2018年全國城市軌道交通平均公里運營成本為24.64元而平均單位公里運營收入為17.7元,整體上看城軌交通運營入不敷出依然是普遍狀況,報告顯示 35 個已開通城市軌道交通的城市中僅有杭州、青島、深圳以及北京四所城軌運營產生利潤的城市。因此,改善軌道交通的開發運營模式,扭轉長期以來的虧損狀態成為備受關注的問題。

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    1.2 研究意義

    雖然目前北京市軌道交通布局已經成型,但三環外以及周邊郊縣仍需軌道交通建設,研究城市軌道交通對于沿線房地產估值的影響具有重要的理論和實踐意義。

    第一,通過搜集相關文獻,總結近十幾年的相關研究,有關于兩者的關系研究已經取得了很大的研究成果,主要的研究過程是定性分析,然后引入模型,但是仍然存在不足之處,比如針對城市軌道交通對于房地產估值的影響在空間和時間的兩種視角下,學者們幾乎都選取單一的視角或者非平衡的視角。截至目前的研究成果來看,并沒有統一的認識認為兩者存在必然的關系以及兩者之間如何影響和影響機制。因此通過閱讀其他學者發表的文獻,歸納總結研究成果,本文選取北京地鐵八號線為研究目標,基于收集到的歷史實際數據,剖析數據以及背后的成因,對八號線對于周邊房產估值影響展開研究以期相關的理論體系可以更加豐富,對于未來的研究貢獻一絲力量。

    第二,給判斷城市軌道交通周邊房產的投資價值提供一個參考指標。政府部門在研究調整土地基準地價以及制定房地產相關政策時往往需要一個參考指標,政府部門預先評估軌道交通對于沿線住宅價格的影響程度,在制定政策時將不同區域內的土地的特點制定不同的規劃,保障政府效益最大化;對于房地產開發商而言,在決定是否購買軌道交通沿線附近土地時,需要正確的評估項目是否盈利以及預測未來獲利,從而決定競拍土地時的出價上限;對于購房者而言,同樣是軌道交通沿線,然而往往會有不同的影響機制,從而產生房產價格以及未來預期價格,不管是剛需購房者還是改善型購房者在購買房產之前,評估軌道交通對于周邊房產的增值可以對于判斷目前價格的合理性以及未來增值空間提供一個重要的依據。

    圖 1-1 技術路線圖

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    2 文獻回顧


    2.1 估值方法比較

    表 2.1 顯示的是某些學者在研究課題是采用定性分析的方法。

    表 2-1 相關文獻梳理

    總結以上學者的研究方法,主要包括三類,一類為平均價格對照法。使用該方法的學者們最常用的就是把對象劃分為軌道交通沿線住宅小區或者遠離軌道沿線的住宅,通過計算兩個區域內的平均住宅價格,進而進行對比分析。通過比較兩個區域的平均價格可以清晰發現軌道交通對于沿線房產房價有何影響,如果軌道交通沿線的房產高于其他區域的房價均價,則說明軌道交通對于沿線房產價格產生正向影響,反之則存在反向印象。相應的如果兩者價差大就代表影響大,兩者價差低就說明影響微小,影響的范圍也能根據價差在某一范圍消失來判斷。例如劉貴文、胡國橋(2007)將預先收集的數據繪制出重慶市軌道交通站點周邊住宅均價的曲線圖,在將該曲線圖與重慶市主城區的住宅均價圖進行對比,發現在大渡口區域,城市軌道交通沿線住宅小區與主城區小區的價差在 2.5 千米消失,因此得到重慶市大渡口區域的軌道交通對于沿線房地產的價格影響范圍為 2.5 千米。

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    2.2 估值研究的區位空間特征

    結合上一節的相關文獻整理,本節從研究視角切入,整理近十年來相關文獻,發現研究視角從最開始的區域大范圍總體層面轉向到局部空間的不同效應差異。同時對于城市軌道交通對于沿線房產的影響也從明確有影響逐漸變為在時間效應和空間效應上的更為清晰地闡述。

    后來的學者在研究視角上與前期研究產生了兩個具體差別。首先一個便是將前期學者定義的城市軌道交通對于沿線房地產價格估值的模糊的影響劃分為時間效應以及空間效應這兩種更加明確的部分。顧杰和賈生華(2008)選擇杭州地鐵項目從傳言階段、規劃立項以及最后開通運營等幾個階段作為研究對象,通過長周期大數據樣本分析杭州地鐵對于周邊沿線住宅交易價格的影響。研究發現交通條件的改善會對周邊房價的價格梯度產生影響,作者還認為,公共交通對于房價估值的影響可以分為時間效應和空間效應??臻g效應主要是對于基礎設施薄弱的地區,改善公共交通會對周邊房價產生更大的影響,但是在基礎設施完善的區域該影響較??;時間效應主要體現在軌道交通不同的周期對于周邊房價的影響也不同,在地鐵規劃立項之后對于房價的增值影響較其他階段更強烈。

    第二個差別便是大量學者的研究范圍是對于城市軌道交通對于房價估值的空間非均勻影響,主要的方法是通過以城中心作為基準,以距離城中心的距離作為標準,將區域劃分為繁華區域以及遠郊地段并分別研究兩個區域內的影響效果;王良福(2018)通過選擇 Moran’I 指數驗證了軌道交通對于房價的空間效應的存在,再將空間效應指標代入模型研究不同分市場下的影響,發現在不同的分市場下的影響差異較為明顯。

    .............................


    3 理論基礎 ......................... 16

    3.1 房地產評估相關理論 ......................... 16

    3.2 傳統評估方法 ............................... 16

    4 八號線對沿線住宅價格影響的空間效應分析 ..................... 26

    4.1 研究對象概況 ........... 26

    4.2 模型構建 ................... 27

    5 八號線對沿線住宅價格影響的時間效應分析 ................ 40

    5.1 模型構建 ................................. 40

    5.1.1 研究思路 ..................... 40

    5.1.2 研究假說 ................. 41


    5 八號線對沿線住宅價格影響的時間效應分析


    5.1 模型構建

    5.1.1 研究思路

    本章研究不同時間序列上的城市軌道交通對于沿線住宅估值的影響的變化,因此需要分析不同時間序列的具體影響,進行整合之后結合具體的時間去進行分析。最后通過歸納總結得到分析結果。研究軌道交通影響的時間效應是本文的研究對象,因此需要將其他影響住宅價格的特征價格變量嚴格控制,將樣本數據進行預處理特征價格變量量化之后代入特征價格模型,同時在特征價格模型中加入大跨度的不同時間段的數據,加入時間變量以消除交易時間所帶來的影響。同時結合上文空間效應的分析結果,選擇距離軌道交通一定范圍內的特征價格變量與住宅時間的交互效應進行處理。

    八號線開發周期較長,尤其是八號線北段總共經歷三次開發周期,一些站點在不同開發期內都被納入規劃,因此很難區別這些站點周邊住宅具體受到具體的影響,而八號線南段的開發周期相對一致,因此本章選擇八號線南段作為研究對象,收集沿線住宅小區樣本數據作為數據樣本。上一章得到 500 米、1000 米、1500 米范圍內存在的空間范圍內影響規律,為了更好地進行對比研究,本章針對相同的距離軌道交通站點的距離,研究在不同時間段上影響的規律。

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    6 結論與展望


    6.1 結論

    本文在前三章介紹了城市軌道交通與房地產價格的相關學者的已有的研究結論和基礎,從城市軌道交通如何影響沿線土地的角度出發,結合城市軌道交通的特點,分析城市軌道交通如何通過改變區域內的可達性,產生競租和級差地租現象,進而提高土地的利用效果,促進區域內的經濟發展。而后以北京市地鐵八號線作為研究對象,基于 2014 年至 2019 年六年時間內的樣本數據分析八號線對于沿線住宅小區影響的空間效應和時間效應,得到的主要研究結論如下:

    1、無論是研究城市軌道交通沿線房價在時間序列還是空間層面的價格,特征價格變量均可以在很小的誤差范圍內預估得到房產價格,說明選擇特征價格模型研究房地產價格是可行的。

    2、本文通過搜集八號線沿線

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