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    房地產企業債務違約成因及解決策略探求——以泰禾集團為例

    日期:2021年05月24日 編輯:ad201107111759308692 作者:無憂論文網 點擊次數:89
    論文價格:150元/篇 論文編號:lw202105111526406543 論文字數:29211 所屬欄目:財務會計論文
    論文地區:中國 論文語種:中文 論文用途:碩士畢業論文 Master Thesis

    本文是一篇財務會計論文,本文立足于大量債務違約風險理論知識,基于疫情沖擊后的背景下,對泰禾集團債務違約事件做了詳細的原因分析并得出相關啟示,主要研究結論如下:首先,國內房地產市場已經進入更加激烈的發展階段,國家對其的調控政策將會持續嚴格,伴隨著疫情影響的經濟下行,房企的業績、利潤受到影響不可避免,并且面臨的風險不斷增加。泰禾集團近幾年持續擴張,其負債規模逐步擴大;經過新冠疫情的沖擊,公司資金鏈斷裂,引發連續的債務違約,陷入財務危機之中。


    1 引言


    1.1 研究背景和意義

    1.1.1 研究背景

    疫情開始爆發以后,為了有效遏制病毒的大規模傳播,國內各地紛紛施行嚴格的管控措施,這對各行各業都會造成一定影響,其中對國內房企的銷量影響較大。在 2020 年第一季度,據國家統計局公布的數據顯示,全國商品房銷售額總量為 28568.33 億元相比去年同期減少 28.30%;全國商品房銷售面積也同比下降,相比 2019 年同期的 29828.94 萬平方米,同比減少 26.32%。面對疫情的沖擊,國內房企都面臨巨大的經營壓力,一方面業務停頓使得公司收入和支出加劇失衡;另一方面公司的負債以及還款壓力也逐步增大。據克爾瑞的數據統計顯示,2020 年國內房企發行的境內和境外債券以及信托等加起來,預計總債務高達1.46 萬億,同時大量的債務即將到期。加之賣房回款環節一定程度上被阻斷,房企的資金鏈特別容易斷裂。

    結合目前房地產市場的融資情況來看,房企的融資渠道明顯收窄,不少中小房企已經面臨到期債務難以償還的情況,部分房企已經申請破產。到了第二季度,隨著新冠疫情在國內逐漸被有效控制,國內的樓市在各地區也逐步恢復;不過,疫情對房企的負面影響仍舊需要半年甚至更久才能消化。此外,新冠肺炎疫情仍舊在全球大肆流行,因此對國內的輸入性疫情防控造成不小壓力。面對嚴峻的防控形勢,我國樓市的發展方向也面臨諸多的不確定性;如果國外疫情一直得不到有效控制,同樣會對中國經濟的復蘇產生不小的負面影響,在這樣的情況下,國內房地產市場不排除再次出現持續趨冷態勢;也可能預示著國內眾多房企將會再次迎來一次“債務違約潮”。

    后疫情時代,各個房企都面臨著前所未有的生存壓力,其中不乏像泰禾集團這樣的大型上市房企就出現了嚴重的財務危機,資金鏈斷裂,接二連三發生債務違約。因此,本文以泰禾集團為案例,通過收集相關數據,分析總結其債務違約的原因,從中得到相關啟示給房地產市場的恢復發展提供較為科學合理的決策依據。

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    1.2 國內外相關文獻綜述

    1.2.1 國外文獻綜述

    (1)債務違約影響因素研究

    最早,美國 Altaman(1968)教授在他的研究中闡述了,企業的債務違約風險大小主要受這五個方面因素影響,即:企業的銷售能力、自身的財務結構、企業的生產能力、企業的留存收益以及自身資產的流動性。Spatt(1983)教授的研究表明,企業自身償還債務能力的大小受到來自債券市場中企業的聲譽是否足夠良好的影響,其聲譽越好,債務違約風險相應就越小。隨后的學者 Longstaff 和 Schwarz(1995)在對債券市場進行研究時發現,過高的債券利率會加大企業的償債壓力,進一步導致企業產生債務違約風險。在宏觀經濟環境方面,James and Walz(2007)的研究表明,企業債務違約風險的產生往往是受到企業外部復雜多變的宏觀環境,以及企業自身發展策略的不合理影響。Watanabe(2011)在他的研究中發現,銀行等金融機構會只顧自身業績考核以及防止自身利潤下滑,會繼續向存在經營困難的企業發放貸款,在一定程度上會加大企業的債務違約程度。Haejun and Michi(2015)的研究發現,每個企業都有不同的商業周期,因此處于不同商業周期的企業的經營發展情況也大不相同,這也就會進一步影響到企業的債務期限以及債務違約風險大小。同年 Haejun 和 Michi(2015)對企業的商業周期做了進一步研究,發現除了以上提到的債券期限結構會受到商業周期的影響,公司的投資水平也會受到企業商業周期的影響,如果投資水平較低也會進一步加深企業債務違約風險的大小。近幾年 Sun(2016)在他的研究中,發現出現財務問題的企業往往具有以下特點:高負債、較差的信用評級、較弱的盈利能力等,而這種企業的發生債務違約的可能性也較大。Ester 教授(2019)從公允價值會計時代的視角出發,研究發現企業對于股利支付的資金來源是已經實現的收益還是未實現的收益對企業自身的債務違約風險影響是顯著的。

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    2 概念界定與相關理論


    2.1 概念界定

    2.1.1 債務違約概念

    債務違約指債務人到期不能按照合同條款向債權人償還債務。具體來看,如果一個企業具有財務風險時,那么該企業往往也具有債務違約風險,一旦到期的債務無法償還,就會導致企業債務違約,陷入債務危機。

    2.1.2 財務風險概念

    財務風險通常有狹義和廣義之分。狹義的財務風險指為了滿足企業運營而進行籌資,然而到期卻不能按時還本付息,出現債務違約的可能性。廣義的財務風險指的是在資金的運動過程中,企業內外部客觀存在突發因素或者無法預計的事件,從而就可能會導致企業的實際收益和預期收益不相匹配,進而導致收益和損失也不能夠確定。

    表 3-2 泰禾集團 2018 年主營業務分行業情況

    表 3-2 泰禾集團 2018 年主營業務分行業情況

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    2.2 相關理論

    2.2.1 資本結構理論

    資本結構理論主要包含以下幾種理論:凈收益理論是指企業可以通過合理的杠桿籌資以此來降低自身綜合資金成本。通常情況下,企業的債務成本越低,企業積累的負債越多,那么相反的企業的綜合資金成本就越低。代理理論的核心觀點為企業自身的資本結構狀況,可以影響到經理人的工作水平以及其他不可預測的行為,這就導致可能影響到該企業以后年度的經營情況以及企業價值。等級籌資理論的中心內容是在企業進行債務籌資的過程中,優先應當考慮到是從企業內部進行籌資,這樣籌資成本最低。此外,如果內部資金不能滿足企業需要那進行外部籌資時,企業應當先進行債務資金籌資,最后才應該考慮股權資金籌資。

    2.2.2 信息不對稱理論

    信息不對稱理論指的是在市場經濟活動中,每個參與方對于信息的掌握程度是有差異的,掌握信息比較豐富的一方往往就會處于有利地位,反之,信息掌握較少的一方就處于劣勢。公司的管理者對企業的經營、決策活動直接負責,對公司的了解更加充分,而股東難以參與到公司經營活動的各個環節,也難以對其行為進行全面有效監管;這往往會導致公司管理者與股東的目標難以達成一致。如果股東和公司管理者的目標能夠達成一致,由于他們對于公司內部的信息了解更多,更全面,就會導致做出不利于債權人利益的相關決策。

    表 3-1 泰禾集團 2019 年主營業務分行業情況

    表 3-1 泰禾集團 2019 年主營業務分行業情況

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    3 泰禾集團債務違約案例介紹................................. 11

    3.1 泰禾集團基本情況.................11

    3.1.1 公司簡介.............................11

    3.1.2 公司經營現狀...................11

    4 泰禾集團債務違約的成因分析................ 17

    4.1 宏觀環境分析......................................17

    4.1.1 疫情影響業績大幅下滑.......................17

    4.1.2 資本市場低迷,融資成本高........................ 17

    5 針對泰禾集團債務違約問題的政策建議................................39

    5.1 公司內部防控角度................................39

    5.1.1 控制籌資規模,多元化籌資.......................... 39

    5.1.2 加強對投資項目的評估.................39


    5 針對泰禾集團債務違約問題的政策建議


    5.1 公司內部防控角度

    5.1.1 控制籌資規模,多元化籌資

    泰禾集團近幾年只重視經濟利益、銷售額等指標的增長,不斷擴大公司規模,過度負債,這樣持續的加杠桿帶給公司的只能是越來越沉重的財務負擔,最終也導致其發生連續的債務違約。為了避免給公司帶來過度的財務負擔,建議房企在進行籌資時,首先要控制總體的籌資規模。在短期內,應進一步加強銷售效率來降低企業的高資產負債率;長期來看,還應該從多個角度,全方位的去杠桿化,控制合理的籌資規模。在優化債務結構方面,由于權益性資本屬于企業內部資金,其沒有到期付利息的費用,可以長期占用,對公司造成的財務風險較小。所以房企可以增大權益性資金的比重,結合企業實際的經營狀況,減少股東分紅。此外,在進行籌資時,應該充分考慮所投資項目的期限結構,確定一個科學合理的長短期債務的比例,避免過于激進或保守的債務籌資策略。

    在眾多的上市房企中,每個都包含了眾多子公司,房企應當提高對子公司融資能力的重視,充分調動眾多子公司的優勢,確定適合本企業發展規模以及相匹配的籌資方式。將財務狀況優秀、但籌資額度較少的子公司作為一個單獨的籌資主體,逐步增加其對外籌資的能力,從而可以提升母公司的整體籌資能力。

    此外,根據上文中的數據統計,可知 2019 年度國內房企的銀行借款所占比重平均值為28.75%,表明國內大部分房企對銀行貸款這一籌資渠道的依賴性比較強,如果出現信貸政策持續緊縮或者國內經濟下行,對房企來說這就很容易出

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