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    M房地產項目成本精細化管理路徑優化研究

    日期:2021年06月05日 編輯:ad201107111759308692 作者:無憂論文網 點擊次數:24
    論文價格:150元/篇 論文編號:lw202105191151478920 論文字數:32025 所屬欄目:成本管理論文
    論文地區:中國 論文語種:中文 論文用途:碩士畢業論文 Master Thesis

    本文是一篇成本管理論文,本研究的創新之處在于在房地產項目中推行精細化管理方式,為房地產企業成本管理提供了新的發展方向,有利于優化房地產企業管理方式,促進房地產行業發展。精細化管理對房地產企業有一定要求,企業要充分了解市場需求、定位以及項目投資風險等,在開發項目前做好準備,降低房地產泡沫,推動市場經濟正向發展。


    第一章 緒論


    1.1 研究背景與意義

    1.1.1 研究背景

    精細化管理,由弗雷德里克·泰勒執筆于《科學管理原理》,泰勒提到,自己在做鋼鐵工人時發現,生產程序非常繁瑣,包含了很多非必要的工序,而這些非必要工序直接增加了企業的生產成本,這也是科學管理原理最初的來源[1]。隨后總結出企業精細化管理的基本內容,例如薪酬管理、人力資源管理等進行詳細的解釋和論述。隨后,由麻省理工兩位教授共同提出的“企業再造理論”的思路與《科學管理原理》的理論核心方向基本一致。直到國外還有一位學者 El-Chomu 認為進入二十一世紀之后,房地產企業的精細化管理就會快速發展并完善起來,到那個時候企業各方面的運營細節都會被納入到成本管理中,而在成本管理進化到一定程度之后,企業的全體員工都將成為成本管理的一部分有利于全面打造服務行業,提高行業經營質量,提升顧客消費滿意度。

    但是現代中國將精細化管理被廣泛用于在經濟改革潮流中。隨著我國經濟國際化腳步的加快,市場經濟的迅猛發展,房地產業對民生影響尤為突出,且在國民經濟發展中所占貢獻度大幅提升。然而,由于房地產業在我國發展歷程較短、起步較晚、階段性過熱,造成該產業現狀不甚穩定,且存在著諸多阻礙與矛盾,其中項目成本作為產業成功與否的關鍵,因此項目成本精細化管理的路徑無疑是首當其沖亟待優化的問題。只有精細化管理才能幫助國內的企業更好的應對經濟發展趨勢,才能更好的融入到市場經濟當中去。精細化管理是企業改革發展的畢竟之路,且會為企業帶來巨大的有利的變化。

    2019 年上半年,中央政治局會議對房地產業提出堅持房住不炒,落實好因城施策等長效調控機制,杜絕暴力漲價、行業不規范等問題需國家相關部門作出宏觀調控。與此同時,銀保監會、央行、住建部三大部門分別從金融風險、貨幣閘口管控以及資金通道協同構建房地產市場的風險防范機制。這代表著短期內房地產業受國家政策從嚴從穩健康發展的基調調整,堅持以穩為主,又有充分的時間空間做自發調整,各企業也應迎難而上著力提升自身的綜合競爭力。因此,在受宏觀調控的影響下,為保證房地產市場價格平穩運行、促進房價回歸理性,企業即將面臨價格下調、利潤下滑的局面,加強對產業項目成本作出精細化管理迫在眉睫。

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    1.2 研究目的

    本次研究希望通過分析房地產企業目前的管理模式,發現管理漏洞和問題,證明現行這種管理模式無法跟上房地產企業和房地產市場的整體前進步伐,也無法幫助房地產企業真正控制成本,提高利潤。理論上不難看出,成本精細化管理的理論核心是與現階段房地產項目成本控制的需求一致的,而且能夠為房地產企業提供理論和方法論的指導。本研究將根據房地產企業的發展和管理現狀,從預算、決策、計劃、管控、核定以及評估這 6 個方面探究房地產企業的精細化成本精細化管理,為房地產企業提供具有可行性且行之有效的管理策略,另房地產企業在市場競爭中具備近戰廝殺的企業核心競爭力。

    本研究主要采用了以下研究方法:

    (1)文獻調查法

    在閱讀大量中外研究論文和文獻后,本次研究搭建了以泰勒的科學管理原理、國內的質量管理理論等理論為基礎的理論框架。

    (2)實地調研

    本次研究在開始之前對某房地產項目和公司進行了實地走訪調研,充分了解了項目的立項背景和成本管理的相關情況,并將在研究過程中對該項目的精細化管理應用與相關理論相結合進行深入研究,通過企業整個生命周期的實地調研,對比全面實現精細化管理方式后的項目成本控制情況。

    (3)統計分析

    本次研究的統計分析將利用國家統計的現有相關數據,對房地產項目成本管理和測算進行綜合數據分析,并以此為依據,論證房地產項目必須要實行項目成本精細化管理的必要性以及實現優化路徑的方式。

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    第二章 相關理論概述


    2.1 房地產項目成本管理理論研究

    2.1.1 項目成本管理理論概述

    (1)關于成本與項目成本的內容

    成本是經濟學范疇內的概念,是衡量商品價值的重要參考標準,也是確定商品價格的基礎。人類在社會生產生活過程中,要想獲得某個加工物品,就必然會消耗一定的生產資料,生產資料量化貨幣化之后就被稱為成本。隨著市場化的發展,成本的內涵逐漸被豐富,所包含的范圍也越來越大。一個房地產項目不同的參與方,對成本的定義和核算是不同的,本次研究站在房地產項目開發的角度認為,成本是建筑項目建設中所消耗的各項資源的經濟價值,其中包括項目開發決策成本、勘察設計成本、招標成本、項目建設成本等方面所產生總和費用。

    日本相關權威機構在出版的《成本計算標準》一書中,提出,成本是企業經營者為了獲得利益而付出的物質化生產資料和一定量的勞動的代價錯誤!未找到引用源。。我國關于成本的官方定義出現在 2001 年頒布的《企業會計制度》,由中國法律頒布。

    由此可見,從政治經濟學、會計學的角度審視項目成本的概念,有幾個共同點,一是成本都是可以貨幣化或者量化的;二是成本都體現在項目建設和經營管理過程中,是勞動的量化表現,并且可計算。

    (2)關于項目成本管理的內容

    先來分析下企業成本與項目成本的區別,企業成本管理是指,企業根據自身發展和生產計劃,以控制企業經營成本為最終目的制定的管理策略和制度。這一制度包括對企業各方面經費支出的預算、審核、分析、決算、管理、考核等一整個流程的諸多工作。而項目成本管理是一種科學的管理模式,意味著企業管理模式的逐漸成熟和全面長遠發展有著重要意義。

    圖 2.1 成本管理流程細則

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    2.2 精細化管理理論研究

    2.2.1 精細化管理的概念及意義

    精細化管理理論源于二十世紀中葉日本企業管理理念,相對于眾多現代企業管理理論,它更是一種文化。經過企業長期以來的實踐與完善,精細化管理堅持以傳統常規管理為基礎,秉承著立足專業、細節至上、科學量化的原則從更深層次上強化管理思想,達到合理優化成本的戰略目標進而使企業可持續運作發展的常態管理方式。

    一些研究者站在不同角度為精細化管理提出了定義,其中最具代表性汪中求等提出的,他們認為精細化管理是管理者為了維護企業運營而提出的管理理論和運用的管理方法。精細化管理是以滿意客戶需求為主要目的,能夠提高企業更強的客戶競爭力。

    龐源提出精細化管理是現代經濟發展到一定程度,由發達國家企業管理優化催生出的一種科學的現代管理模式,也是社會發展和企業進化的必然趨勢。精細化管理讓企業的每個環節都受到嚴格的管理和監督,每一個工作程序都能夠量化考核,能夠充分促進企業的改革和轉型。

    還有一位國內學者劉暉將精細化管理精確的定義為一種管理手段和技術,是一種程序標準化、生產資料量化、生產經營組織化的嚴謹系統的管理模式,這種管理模式具有高效、節約、持續等特點錯誤!未找到引用源。

    綜合以上各種關于精細化管理定義,本次研究對精細化管理做一下定義:精細化管理是發展轉型成高效、精致、協調、節約型企業的必然趨勢,這種管理模式能讓企業在市場競爭中更有底氣,但是精細化管理同時也不是一種適用于所有企業的模板模式,而是需要企業根據自身發展狀況不斷摸索不斷推進,它充分體現了現代科學管理理論和先進管理技術的結合,在提升企業效率的同時降低經營成本,提高企業效益。

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    第三章 M 房地產項目成本精細化管理現狀分析 ....................15

    3.1 M 房地產項目成本管理的基本情況 ................... 15

    3.1.1 M 房地產項目簡介 ........................ 15

    3.1.2 M 房地產公司成本管理組織和步驟 ..............15

    第四章 M 房地產項目成本精細化管理實施效果 .........................29

    4.1 房地產企業項目成本精細化管理實施效果的影響因素 .............29

    4.1.1 全員對項目開發成本精細化管理的重視程度 ................. 29

    4.1.2 成本精細化管理相關制度的完善程度 .......................29

    第五章 M 房地產項目各階段成本精細化管理路徑優化 ...................36

    5.1 M 房地產項目前期階段成本精細化管理路徑優化 ................. 36

    5.1.1 土地預測費用的精細化管理 ............................36

    5.1.2 管理團隊組成、職能分配的精細化管理 ................. 36


    第五章 M 房地產項目各階段成本精細化管理路徑優化


    5.1 M 房地產項目前期階段成本精細化管理路徑優化

    5.1.1 土地預測費用的精細化管理

    在 M 房地產項目實施初期,土地費用預測精細化起著尤為關鍵的作用。土地費用預測主要表現在購買土地資金是否合理上,這種合理性通常受政府部門的限制,而與企業的發展沒有太大的關系。在土地費用預測過程中,企業常常通過對比的方式,對同地區相似地段的土地情況進行分析,以此來確保土地出讓金額的合理性錯誤!未找到引用源。。所以,M 房地產項目應該通過相關的國家政策,對土地周圍的環境、交通及其出租情況進行細致的了解,從而在根本上規避項目實施過程中的風險,并制定相應的解決策略,以此來對項目實施過程中的征地拆遷費、政府部門的費用和項目設計費用進行總

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