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    基于價值工程的M房地產項目成本控制研究

    日期:2021年05月02日 編輯:ad201107111759308692 作者:無憂論文網 點擊次數:34
    論文價格:150元/篇 論文編號:lw202104221420137371 論文字數:27888 所屬欄目:項目管理論文
    論文地區:中國 論文語種:中文 論文用途:碩士畢業論文 Master Thesis

    本文是一篇項目管理論文,本文在研究過程中首先對 M 房地產項目的成本控制現狀進行了調查分析,從所得到的調查結果可以看出,其在施工成本控制過程中仍存在問題如下:缺乏有效的成本預測及成本計劃、缺乏健全的材料和機械管理制度、缺乏施工方案的優化優選環節、缺少完善改進的管理運營體制、管理運營基本理論落后。


    第 1 章 緒論


    1.1 研究背景及意義

    1.1.1 研究背景

    在房地產企業所實施的開發項目當中,對于當中的成本進行管理是尤為關鍵的,而目的則是在產品功能滿足客戶需求的前提下,能夠盡可能降低成本。而為了達到這一目的,在項目開展的過程當中,需要完成合理的成本管理。而該項目具備一定的特殊之處,比如存在不確定性,復雜性等。近些年,房產業發展很快,并且能夠改善居民的居住問題,對社會發展也有很重要的作用。但發展也伴隨著動態調整,市場逐漸開始轉變,過往的拿到土地所有權,建設房產,出售掙得利益的粗放的方式逐漸被時代拋棄,當前較為主流的經營方式則是集約型。而房產開發項目的數量仍然在不斷增加,但是整個國家的房產空置率也很高,行業出現危機。針對成本的控制在項目當中是尤為關鍵的,對于企業的收益而言不可或缺。

    伴隨用于調控市場的政策頒布,企業在項目運營中所投入的成本持續提高,這樣會壓縮企業最終的收益數額。根據相關行業的信息,房產行業在項目開展時所需要使用的如混凝土等一些建筑材料的價格提升,帶來了成本投入的增加,不僅如此,付給工人的工資也在逐漸提高,也會使得企業成本進一步提高,對企業而言是一種十分不利的局面。而就目前的狀況而言,房產開發項目中的成本管理存在一定的缺陷,比如管理方式不符合實際,缺乏科學理論的支持,使得管理難以發揮實際效果,導致目前所進行的成本控制僅僅流于表面,而真正能夠有效果的只是在事后所采取的措施。

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    1.2 國內外相關研究現狀

    1.2.1 項目成本管理國內外研究現狀

    (1)國外項目成本管理研究現狀。最初的一些項目管理的相關研究是在上個世紀的60 年代的時候開始興起的,這個期間最著名的就是所謂的工作的結構分解項目,英文就是 Work Breakdown structure ,被縮寫為 WBS,與之以一起誕生的還有技術的管理方法,英文就是 Earned value Management,英文縮寫是 EVM[1]。這樣的發展模式一直持續到了十年之后,也就是在 20 世紀的 70 年代的時候,美國的一些管理的協會不斷地進行支持和推動。這進一步的加大的項目管理的快速發展。伴隨著整個世界經濟的快速融合與越來越多的國家進行市場經濟的快速發展,現有的傳統的項目管理的方法已經不能滿足現在的項目管理的越來越苛刻的需求。這就要求現有的項目管理的理論必須進行一定的改進和發展。隨后,在十年時候,上個世紀的 80 年代前后的時間,一些更加結合實際的嶄新的項目管理的方法就產生了,這些方法的發展進一步進行完善,于是就形成了完整的項目周期理論以及全面的項目管理理論,兩種理論進行共同的發展。產生了一系列的這方面的理論。例如:Edward Blocke 提出了最開始的項目管理的目標應該快速的確立,這就包括一些成本目標, 在整個的項目管理的過程中,成本的控制是非常重要的,因此必須在項目管理的最初的時候,就確立好整個的項目的成本管理的目標,以便于在日后的項目管理實施的過程中,可以進行有效的項目管理[2]。Don R. Hansen and Maryanne M.Mowen 進一步的指出,項目管理是十分必要的,因為有效的項目管理可以很有效的控制整個項目的成本,這樣就有助于為項目的管理者提供十分有用的信息。更進一步的進行細化,項目管理包含廣泛的內涵,這其中的每一個步驟都需要進行認真的進行規劃,才可以為管理者提供更加有效的信息,這就會幫助管理者進行進一步的規劃,從而有助于制定更加合理的決策。同時,整體的合理的項目管理結構的構建不僅僅是對于項目管理內部,甚至于整個企業的內部都是十分有益的,這樣就可以建立整個的項目管理與成本控制的完整的架構,從而在今后的剩余的項目的開展過程中,也可以進行相關的方法的運用,從而對企業的其他項目也有很好的正向的促進作用[3]。Westney 提出了作為的全面管理的概念,企業的項目管理不是獨立于整個企業的,而是在企業的整個的發展過程中貫穿始終的一個概念,這其中包括運用各種各樣的知識,進行項目的管理,其中包括特有的獨有的知識和技能,來估計項目中會用到各種資源,從而來進行整個項目成本與風險的一個評估[4]。Gary Colons 認為需要借助 AB C/M 體系,這個體系可以產生多種多樣的信息,這些信息對于項目管理風險的測度,以及成本的控制都是非常有幫助的[5]。John K.Shank 結合了 Kenneth Simmonds 和 Michael Potte:的研究成果,也就是通過案例分析的方式,進行了影響項目成本的各種因素的分析,從而將這種分析用于企業項目的成本管理的具體的應用過程中。這篇文章設計具體的企業的成本管理,這些具體的管理方法的分析對于本文具有十分重要的參考意義和借鑒的價值[6]。Medley 則是通過在項目管理進行之前進行成本的有效分析。

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    第 2 章 相關概念及理論概述


    2.1 成本管理的概念及特點

    2.1.1 成本管理的概念

    首先介紹成本的概念,成本這個名詞歸屬于經濟學當中,常常會以貨幣的形式用于衡量在開展的項目當中所消耗的人力、資源等。而項目成本則是在整個項目的周期當中,總計所消耗的貨幣數額,具體而言,會包括在流程的各部分里在機械、人力、原材料、工藝技術等方面的消耗。因此,對于房地產項目而言,成本是包括項目開始前的計劃、對于可行性的探討、方案的確定、設計圖的確定、原材料和技術的儲備、實際的項目實施,以及之后所進行的市場銷售、運營等方方面面包含在項目過程當中的全部費用。

    而成本管理則是利用成本計劃去針對項目在實際投入實施時所達到的效果加以評判。而該過程存在一定的不確定性,是在不斷變化當中的,所以需要考慮采取動態分析的方式進而得到偏差,之后可以采取合理科學的處理方式,對于項目加以修正,能夠保障項目符合成本目標。具體的管理內容則包括比較實際成本和計劃之間所出現的偏差,尋找產生該現象的原因,并實時加以記錄當前成本,偏差值,以及調整后的成本等內容,避免對預算造成影響,讓管理者均得知改動情況。

    管理是在項目自始至終的全過程中都需要進行的,包括項目伊始的敲定過程當中,項目投入實際實施的過程當中,以及建造完成驗收合格后所進入的銷售過程當中。管理的方式則是利用項目當中所涉及到的各方面指標進行估值,從而預測成本,同時在項目開展時依據項目管理的理論,對項目加以管理,能夠讓實際成本會在預算的覆蓋面內,同時不斷地加以調整。而該過程是在項目整個周期當中均需要進行的,并要嚴格落實。

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    2.2 價值工程的概念及其原理

    2.2.1 價值工程的概念

    該理論的內容是首先通過功能分析的方式,能夠把技術內容和經濟要素等聯系起來,其關鍵是在整個項目的生命周期當中能夠盡可能利用較為低廉的成本來達到項目具備所應實現的功能[38]。使得項目的成品降低,收益增加。具體內容包括:

    第一,目的是增加產品的價值。依據該理論,在具體應用時,所需考慮的內容有兩方面。一方面是產品功能的落實,另一方面是生命周期的成本。而在實際完成功能分析之后,盡可能降低整體成本,并同時滿足功能要求,這樣能夠增加產品的價值。相比過往使用的管理方式,存在一定的差異。

    第二,方法中的關鍵內容是功能分析。該理論的目的是關于產品價值的,而怎樣去增加價值,較為核心的辦法則是針對于各項計劃功能進行細化分析。比如說,某產品的成本消耗會來自產品所具備的功能有哪些,符不符合客戶的需要,投入使用的原材料、零件的類型與質量如何,制造工藝如何,采購費用等各方面內容。而這些內容可能有的對于項目而言是必不可少的,而有些則是聯系并未十分密切的,所以可以考慮做出適當的改進,在功能分析后確定各方面因素對產品的影響權重,并做出篩選,進而有利于成本的降低。

    第三,全員投入,發揮集體的作用。在該過程當中,由于存在一定的不確定性,項目內容繁多且復雜,所以要考慮整體的實施架構。在項目開始之前要確定好需要實行的方案。此外,項目的參與成員則要來自各個部門,知識面寬廣,并具備一定的實踐經歷,敢于創新??梢詫⒏黝惪珙I域的高素質人才匯總到一起,在項目當中持續交流,信息互通,并創造出新的思想,新的方法。

    表 2-1 提高對象價值的途徑

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    第 3 章 M 房地產項目成本控制現狀.................................17

    3.1 項目概況..............................17

    3.1.1 項目建筑信息...........................17

    3.1.2 項目施工組織與管理...........................17

    第 4 章 價值工程在 M 房地產項目的應用..........................22

    4.1 成本控制原則及體系構建.................22

    4.1.1 成本控制原則...................22

    4.1.2 成本控制體系構建..........................22

    第 5 章 價值工程應用的保障措施及效果評價...................39

    5.1 成本控制保障措施.....................39

    5.1.1

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